Gyakran előfordul, hogy egy ingatlan több személy tulajdonában áll. Az is előfordul, hogy az ingatlan ugyan nem áll több személy tulajdonában, mégsem értékesíthetjük korlátozás nélkül, mert a törvény vagy más jogszabály alapján valakinek elővásárlási joga áll fenn az ingatlannal kapcsolatban. Az elővásárlási jog lényeges szabályait és leggyakoribb eseteit (közös tulajdon általában, társasház, szövetkezeti ház, termőföld) tárgyalja a cikk. 


A közös tulajdon elidegenítéséről általában

Ugyanazon dolognak meghatározott hányadok szerint több tulajdonosa is lehet és saját tulajdoni hányadával mindegyik tulajdonostárs szabadon rendelkezhet.

A közös tulajdon gyakorlatban előforduló legtipikusabb esete például a házastársak közös ingatlan tulajdona, vagy öröklés esetén ha többen együttesen öröklik valamelyik ingatlan tulajdonjogát.

Ha az illető a tulajdoni részét el kívánja adni, a törvény úgy rendelkezik, hogy a “tulajdonostárs tulajdoni hányadára a többi tulajdonostársat harmadik személlyel szemben elővásárlási, előbérleti, illetőleg előhaszonbérleti jog illeti meg”. Ez azt jelenti, hogy a tulajdonostársakat elővásárlási (előbérleti, előhaszonbérleti) jog akkor illeti meg, ha az eladó

• adásvételi, bérleti vagy haszonbérleti szerződést kíván kötni tulajdoni hányadára, és
• ha a szerződés kívülálló harmadik személy és az eladó tulajdonostárs között jönne létre.

Mint jelent az elővásárlási jog:
Az elővásárlási jog nagyon egyszerűen annyit jelent, hogy az eladni kívánt ingatlan (tulajdoni hányad) megvásárlására valakinek előjoga van. Ugyanazokkal a vásárlási feltételekkel, amellyel más megvenné az ingatlant, az elővásárlásra jogosulté az elsőbbség .

Ha a tulajdoni hányadrészt más jogcímen, tehát nem adás-vétel, bérlet vagy haszonbérlet jogcímén hanem pl. ajándékozási, tartási,- életjáradéki vagy öröklési szerződés útján kívánja átruházni (használatba adni) harmadik személyre a többieket ezekben az esetekben elővásárlási (előbérleti, előhaszonbérleti) jog nem illeti meg.

Ugyancsak nem áll fenn a többi tulajdonostárs elővásárlási joga, ha a szerződést eleve két tulajdonostárs köti meg egymással. (Pl. egy ingatlannak négy tulajdonosa van, ezekből kettő egymással kíván szerződni. Ebben az esetben az ügyletből kimaradó további két tulajdonostársnak nincsen elővásárlási lehetősége.)

Elővásárlási jog alapulhat jogszabályi rendelkezésen vagy szerződésen.

Tipikusan a jogszabályon alapuló elővásárlási joggal jár az ingatlan közös tulajdonának a ténye. Ilyenkor tehát "semmit nem kell csinálni" egyszerűen a jogszabály erejénél fogva keletkezik az elővásárlási jog.
A jogszabály alapján fennálló elővásárlási jogon kívül szerződéssel is lehet elővásárlási jogot alapítani valakinek a javára.

1. Ajánlat közlése

Az eladó a kívülálló személytől eredő vételi ajánlatot köteles közölni a többi tulajdonostárssal (ha tudomása van arról, hogy a dolognak ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonosai is vannak, a vételi ajánlatot velük is közölnie kell), és megfelelő határidő tűzésével fel kell hívnia őket nyilatkozattételre.

Közölni csak azt az ajánlatot kell, amelyet az eladó már elfogadott.

Az ajánlatot annak valós tartalma szerint kell közölni, ha később az derül ki, hogy az eladó a ténylegestől eltérő magasabb vételárat közölt, az elővásárlásra jogosult akkor is gyakorolhatja az elővásárlási jogot, ha a korábbi ajánlatra nemlegesen válaszolt.


Az ajánlat közlése mellőzhető a többi tulajdonostárssal vagy egyéb elővásárlási jogosulttal, ha az elővásárlásra jogosult ismeretlen helyen tartózkodik vagy más körülmények miatt (pl: külföldön tartózkodó jogosult) a közlés rendkívüli nehézséggel vagy késedelemmel járna.

Az ajánlat akkor minősül közöltnek, amikor a tulajdonostárs a szóbeli tájékoztatás alapján arról tudomást szerzett, ha pedig írásban vagy távirat útján történik a közlés akkor, amikor az hozzá megérkezett. A későbbi viták elkerülése végett nagyon célszerű az ajánlatot írásban közölni, és írásban kérni az elővásárlási jogról történő lemondó nyilatkozatot !

 

 

2. Az elővásárlásra jogosult nyilatkozata

A tulajdonostárs (vagy az egyéb jogon elővásárlási joggal bíró) az ajánlatot vagy teljes egészében elfogadja, vagy nem gyakorolja az elővásárlás jogát. Amennyiben az ajánlatra a megadott határidő alatt nem tesz nyilatkozatot, a határidő leteltével az eladó a kívülálló harmadik személlyel a szerződést megkötheti.

3. Több tulajdonostárs elfogadó nyilatkozata

Amennyiben a tulajdonostársak együttesen gyakorolják az elővásárlási jogot, a valamennyiük által megtett elfogadó nyilatkozattal közös tulajdonként szerzik meg az eladó hányadrészét, olyan arányban, amilyen arányt a meglévő tulajdoni hányadrészeik képviselnek (pl: ha 4 tulajdonostárs ¼-Ľ részben tulajdonos, s egyikük el kívánja adni a tulajdoni részét, a többi 3 tulajdonostárs tulajdoni hányada egyenlő mértékben nő az eladó hányadrészével, így a tulajdoni részük ⅓-⅓ lesz) azonban közös egyetértéssel ezen aránytól el is térhetnek.

Ha a tulajdonostársak közül csak egyikük fogadja el a vételi ajánlatot, a szerződés közte és az eladó között jön létre.

Amennyiben több tulajdonostárs külön-külön tesz elfogadó nyilatkozatot, közülük az eladó választ és a szerződés a kiválasztott tulajdonostárssal jön létre.

A résztulajdonos együtt élő, nem tulajdonos házastársa önállóan nem, de házastársával együttesen jogosult a vételi jog gyakorlására.

4. Az elővásárlási jog sérelmére alapított igény

Ha a tulajdonostárs úgy köti meg a szerződést a kívülálló harmadik személlyel, hogy a vételi ajánlatot nem közli a többi tulajdonossal, ennek az a következménye, hogy a sérelmet szenvedett tulajdonostárs az elővásárlási jogát akkor is gyakorolhatja, ha a szerződést a harmadik személlyel már megkötötték. A megkötött szerződés hatálytalanságára tehát csak az a tulajdonostárs hivatkozhat, aki egyidejűleg gyakorolja is az elővásárlás jogát, természetesen azokkal az üzleti feltételekkel, amilyeneket a kívülálló vevő vállalt.

5. Elővásárlási jogok rangsora

Előfordulhat, hogy egy vagyontárgy tekintetében többen rendelkeznek elővásárlási joggal, akár úgy, hogy e jogukat szerződés létesítette, akár úgy, hogy joguk különböző jogszabályi rendelkezéseken alapulnak. Ezt a helyzetet a törvény a jogosultság gyakorlásának sorrendjét megállapítva a rendezi:

• a törvényen alapuló elővásárlási jog a szerződéssel keletkezettet megelőzi
• a tulajdonostárs törvényen alapuló elővásárlási jogát megelőzi a külön jogszabályon alapuló elővásárlási jog

Szerződéssel elővásárlási jog - adásvétel során – ingóságra, ingatlanra egyaránt alapítható. Az elővásárlási jog szólhat határozott, de határozatlan időtartamra is, és több jogosultat is megillethet. Ebben az esetben a jog oszthatatlan és csak együttesen gyakorolható. Ha egyikük a jogával nem kíván élni, a többiek a jogot a teljes egészre gyakorolják.

A szerződés akkor érvényes, ha írásban kötötték, függetlenül attól, hogy annak tárgya ingóság vagy ingatlan.

Az elővásárlási jog személyhez kötött jog, ez azt jelenti, hogy nem ruházható át, és nem örökölhető (ez alól kivételt csak törvény tehet pl: 2001. évi CXX. Tv. 323.§)

Ha például x személy elővásárlási jogot biztosít szerződés alapján y személynek, és ez az y meghal, az ő gyereke, mint örökös már nem lesz elővásárlási jogosult.

Az ingatlanra alapított elővásárlási jog az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető, azonban az ingatlanra vonatkozó elővásárlási jog nem a bejegyzéssel, hanem a szerződés megkötésével jön létre.

Az elővásárlási jog megsértésével kötött szerződés esetén a jogszerző harmadik személy megszerzi a dolog tulajdonjogát, ha jóhiszemű volt, (vagyis a szerződés megkötésekor nem tudta és nem is kellett tudnia, hogy a dologra más személynek elővásárlási joga van), és ellenérték fejében szerezte meg a dolgot, feltéve, hogy a megsértett elővásárlási jog ingó dologra vonatkozott vagy az ingatlant terhelő elővásárlási jogot az ingatlan-nyilvántartásba nem jegyezték be. E feltételek megléte esetén a sérelmet szenvedett elővásárlásra jogosult nem élhet az elővásárlási jogával, azonban a felmerült kárának megtérítését követelheti az eladótól.

A szerződésen és a jogszabályon alapuló elővásárlási jog versengése esetén a törvény az utóbbi elsőbbségét mondja ki. Magyarul ha egy ingatlannak több tulajdonosa van, és az egyik tulajdonos kívülálló személynek szerződéssel elővásárlási jogot adott, az ingatlan elidegenítése esetén a tulajdonostárs törvényen alapuló elővásárlási joga meg fogja előzni a szerződésen alapuló elővásárlási jogot.

Lakásszövetkezetnél a lakások a szövetkezeti tagok, a nem tag tulajdonosok vagy a lakásszövetkezet tulajdonában állnak.

A lakások, amennyiben az alapszabály így rendelkezik, a lakásszövetkezet tulajdonában is állhatnak. Az egyént ilyenkor a lakás állandó használatának joga illeti meg, melynek feltételeit az alapszabály tartalmazza. Ha az állandó használat jogát a tag át kívánja ruházni, ebben az esetben a lakásszövetkezetet elővásárlási jog illeti meg.

Előfordulhat az is, hogy a lakásszövetkezet alapszabálya rögzíti a szövetkezet elővásárlási jogát akkor is, ha a lakás a szövetkezeti tag saját tulajdonában van.

Társasház esetében az alapító okiratban a külön tulajdonú lakásra, illetőleg nem lakás céljára szolgáló helyiségre a tulajdonostársak javára elővásárlási, előbérleti jog létesíthető.

Tehát elővásárlási jogot csak az alapító okiratban lehet létesíteni. Ha az alapító okirat nem tartalmaz ilyen rendelkezést főszabály szerint sem a lakásra, sem a nem lakás céljára szolgáló helyiségre (pl. tároló, garázs) nincs a ház többi lakástulajdonosának elővásárlási, előbérleti joga.

Fontos azonban tudni, hogy pl. teremgarázsok esetében nagyon gyakori, hogy valaki kizárólagos használatú beálló hellyel és az ahhoz tartozó tulajdoni hányaddal rendelkezik. Ilyenkor az egész teremgarázs egy tulajdoni lapon van feltüntetve. Ebben az esetben az egész teremgarázs egy ingatlannak minősül, a tulajdoni lapon feltüntetett tulajdonosok pedig tulajdonostársak lesznek, akiknek a törvényen alapuló elővásárlási joga fennáll !

Termőföld vagy tanya eladása esetén az alábbi sorrendben elővásárlási jog illeti meg:

- a haszonbérlőt, felesbérlőt és részesművelőt; jogi személy vagy jogi személyiség nélküli más szervezet haszonbérlő esetén annak helyben lakó természetes személy tagját, illetve helyben lakó részvényesét; [ebben az esetben az elővásárlási jogot akkor lehet gyakorolni, ha a haszonbérleti jogviszony (felesbérlet, részesművelés) legalább 3 éve fennáll.]

a./ - a helyben lakó szomszédot;

b./- a helyben lakót;

c./- a magyar államot a Nemzeti Földalapról szóló törvényben foglaltak szerint.

A fentiekben meghatározott elővásárlási jog nem áll fenn a közeli hozzátartozók és a tulajdonostársak közötti adásvétel esetén.

a./ A helyben lakó szomszéd és a helyben lakó jogosulti csoportokon belül az elővásárlási jog gyakorlásának sorrendje a következő:

- a családi gazdálkodó;

- nyilvántartási (regisztrációs) számmal rendelkező őstermelő, illetőleg egyéni mezőgazdasági vállalkozó;

- jogi személy, illetve jogi személyiség nélküli más szervezet esetén annak helyben lakó természetes személy tagja vagy helyben lakó részvényese. Ha a haszonbérlő (felesbérlő, részesművelő) jogi személy vagy jogi személyiség nélküli más szervezet, ennek tagja, illetve részvényese esetén további feltétel a legalább 3 éves tagi, illetve részvényesi jogviszony.

Az elővásárlásra jogosult ezen idő alatt az ajánlatot elfogadó vagy az elővásárlási jogról lemondó nyilatkozatot tehet. Ha nem nyilatkozik, azt az elővásárlási jogról való lemondásnak kell tekinteni. A nyilatkozatot legalább teljes bizonyító erejű magánokiratba kell foglalni.

Az elfogadó nyilatkozatnak tartalmaznia kell, hogy a nyilatkozattevő milyen jogcímen (pl: haszonbérlő, felesbérlő) gyakorolja az elővásárlási jogot.

Több elővásárlásra jogosult elfogadó nyilatkozata esetén a szerződés a rangsorban előrébb állóval, több, azonos helyen álló elővásárlásra jogosult esetén az eladó választása szerinti személlyel jön létre.

• Házassági vagyonjog

• Építés alatt álló ház vásárlási teszt

• Építési telek vásárlási teszt

• Épülő társasházi lakás vásárlási teszt

• Mezőgazdasági ingtalan adás-vétel teszt

• Társasházi lakás vásárlási teszt