BELÉPÉS HÍRLEVÉL
Iratkozzon fel hírlevelünkre, hogy időben értesüljön a legfrissebb híreinkről és szolgáltatásainkról.
|
![]() |
Az elővásárlási jogról
Ugyanazon dolognak meghatározott hányadok szerint több tulajdonosa is lehet és saját tulajdoni hányadával mindegyik tulajdonostárs szabadon rendelkezhet.
Ugyancsak nem áll fenn a többi tulajdonostárs elővásárlási joga, ha a szerződést eleve két tulajdonostárs köti meg egymással. (Pl. egy ingatlannak négy tulajdonosa van, ezekből kettő egymással kíván szerződni. Ebben az esetben az ügyletből kimaradó további két tulajdonostársnak nincsen elővásárlási lehetősége.)
Elővásárlási jog keletkezése Elővásárlási jog alapulhat jogszabályi rendelkezésen vagy szerződésen.
Az eladó a kívülálló személytől eredő vételi ajánlatot köteles közölni a többi tulajdonostárssal (ha tudomása van arról, hogy a dolognak ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonosai is vannak, a vételi ajánlatot velük is közölnie kell), és megfelelő határidő tűzésével fel kell hívnia őket nyilatkozattételre. Közölni csak azt az ajánlatot kell, amelyet az eladó már elfogadott. Az ajánlatot annak valós tartalma szerint kell közölni, ha később az derül ki, hogy az eladó a ténylegestől eltérő magasabb vételárat közölt, az elővásárlásra jogosult akkor is gyakorolhatja az elővásárlási jogot, ha a korábbi ajánlatra nemlegesen válaszolt.
Az ajánlat akkor minősül közöltnek, amikor a tulajdonostárs a szóbeli tájékoztatás alapján arról tudomást szerzett, ha pedig írásban vagy távirat útján történik a közlés akkor, amikor az hozzá megérkezett. A későbbi viták elkerülése végett nagyon célszerű az ajánlatot írásban közölni, és írásban kérni az elővásárlási jogról történő lemondó nyilatkozatot !
A tulajdonostárs (vagy az egyéb jogon elővásárlási joggal bíró) az ajánlatot vagy teljes egészében elfogadja, vagy nem gyakorolja az elővásárlás jogát. Amennyiben az ajánlatra a megadott határidő alatt nem tesz nyilatkozatot, a határidő leteltével az eladó a kívülálló harmadik személlyel a szerződést megkötheti. Amennyiben a tulajdonostársak együttesen gyakorolják az elővásárlási jogot, a valamennyiük által megtett elfogadó nyilatkozattal közös tulajdonként szerzik meg az eladó hányadrészét, olyan arányban, amilyen arányt a meglévő tulajdoni hányadrészeik képviselnek (pl: ha 4 tulajdonostárs ¼-Ľ részben tulajdonos, s egyikük el kívánja adni a tulajdoni részét, a többi 3 tulajdonostárs tulajdoni hányada egyenlő mértékben nő az eladó hányadrészével, így a tulajdoni részük ⅓-⅓ lesz) azonban közös egyetértéssel ezen aránytól el is térhetnek. Ha a tulajdonostársak közül csak egyikük fogadja el a vételi ajánlatot, a szerződés közte és az eladó között jön létre. Amennyiben több tulajdonostárs külön-külön tesz elfogadó nyilatkozatot, közülük az eladó választ és a szerződés a kiválasztott tulajdonostárssal jön létre. A résztulajdonos együtt élő, nem tulajdonos házastársa önállóan nem, de házastársával együttesen jogosult a vételi jog gyakorlására. Ha a tulajdonostárs úgy köti meg a szerződést a kívülálló harmadik személlyel, hogy a vételi ajánlatot nem közli a többi tulajdonossal, ennek az a következménye, hogy a sérelmet szenvedett tulajdonostárs az elővásárlási jogát akkor is gyakorolhatja, ha a szerződést a harmadik személlyel már megkötötték. A megkötött szerződés hatálytalanságára tehát csak az a tulajdonostárs hivatkozhat, aki egyidejűleg gyakorolja is az elővásárlás jogát, természetesen azokkal az üzleti feltételekkel, amilyeneket a kívülálló vevő vállalt.
Szerződéssel elővásárlási jog - adásvétel során – ingóságra, ingatlanra egyaránt alapítható. Az elővásárlási jog szólhat határozott, de határozatlan időtartamra is, és több jogosultat is megillethet. Ebben az esetben a jog oszthatatlan és csak együttesen gyakorolható. Ha egyikük a jogával nem kíván élni, a többiek a jogot a teljes egészre gyakorolják. A szerződés akkor érvényes, ha írásban kötötték, függetlenül attól, hogy annak tárgya ingóság vagy ingatlan. Az elővásárlási jog személyhez kötött jog, ez azt jelenti, hogy nem ruházható át, és nem örökölhető (ez alól kivételt csak törvény tehet pl: 2001. évi CXX. Tv. 323.§)
Az elővásárlási jog megsértésével kötött szerződés esetén a jogszerző harmadik személy megszerzi a dolog tulajdonjogát, ha jóhiszemű volt, (vagyis a szerződés megkötésekor nem tudta és nem is kellett tudnia, hogy a dologra más személynek elővásárlási joga van), és ellenérték fejében szerezte meg a dolgot, feltéve, hogy a megsértett elővásárlási jog ingó dologra vonatkozott vagy az ingatlant terhelő elővásárlási jogot az ingatlan-nyilvántartásba nem jegyezték be. E feltételek megléte esetén a sérelmet szenvedett elővásárlásra jogosult nem élhet az elővásárlási jogával, azonban a felmerült kárának megtérítését követelheti az eladótól. A szerződésen és a jogszabályon alapuló elővásárlási jog versengése esetén a törvény az utóbbi elsőbbségét mondja ki. Magyarul ha egy ingatlannak több tulajdonosa van, és az egyik tulajdonos kívülálló személynek szerződéssel elővásárlási jogot adott, az ingatlan elidegenítése esetén a tulajdonostárs törvényen alapuló elővásárlási joga meg fogja előzni a szerződésen alapuló elővásárlási jogot.
Lakásszövetkezetnél a lakások a szövetkezeti tagok, a nem tag tulajdonosok vagy a lakásszövetkezet tulajdonában állnak.
Társasház esetében az alapító okiratban a külön tulajdonú lakásra, illetőleg nem lakás céljára szolgáló helyiségre a tulajdonostársak javára elővásárlási, előbérleti jog létesíthető.
Termőföld vagy tanya eladása esetén az alábbi sorrendben elővásárlási jog illeti meg: - a haszonbérlőt, felesbérlőt és részesművelőt; jogi személy vagy jogi személyiség nélküli más szervezet haszonbérlő esetén annak helyben lakó természetes személy tagját, illetve helyben lakó részvényesét; [ebben az esetben az elővásárlási jogot akkor lehet gyakorolni, ha a haszonbérleti jogviszony (felesbérlet, részesművelés) legalább 3 éve fennáll.] a./ - a helyben lakó szomszédot; b./- a helyben lakót; c./- a magyar államot a Nemzeti Földalapról szóló törvényben foglaltak szerint. A fentiekben meghatározott elővásárlási jog nem áll fenn a közeli hozzátartozók és a tulajdonostársak közötti adásvétel esetén.
- a családi gazdálkodó; - nyilvántartási (regisztrációs) számmal rendelkező őstermelő, illetőleg egyéni mezőgazdasági vállalkozó; - jogi személy, illetve jogi személyiség nélküli más szervezet esetén annak helyben lakó természetes személy tagja vagy helyben lakó részvényese. Ha a haszonbérlő (felesbérlő, részesművelő) jogi személy vagy jogi személyiség nélküli más szervezet, ennek tagja, illetve részvényese esetén további feltétel a legalább 3 éves tagi, illetve részvényesi jogviszony. A termőföld vagy tanya tulajdonosa (eladó) az ingatlanra vonatkozó vételi ajánlatot köteles az elővásárlásra jogosultakkal közölni. A közlés az ingatlan fekvése szerint illetékes települési önkormányzat (fővárosban a fővárosi kerületi önkormányzat) polgármesteri hivatala hirdetőtábláján való 15 napos kifüggesztéssel történik. Az elővásárlásra jogosult ezen idő alatt az ajánlatot elfogadó vagy az elővásárlási jogról lemondó nyilatkozatot tehet. Ha nem nyilatkozik, azt az elővásárlási jogról való lemondásnak kell tekinteni. A nyilatkozatot legalább teljes bizonyító erejű magánokiratba kell foglalni. Az elfogadó nyilatkozatnak tartalmaznia kell, hogy a nyilatkozattevő milyen jogcímen (pl: haszonbérlő, felesbérlő) gyakorolja az elővásárlási jogot. Több elővásárlásra jogosult elfogadó nyilatkozata esetén a szerződés a rangsorban előrébb állóval, több, azonos helyen álló elővásárlásra jogosult esetén az eladó választása szerinti személlyel jön létre.
Forrás: |
FRISS HÍREK
JOGI TESZTEK |