FőoldalSportÜgyvédkeresőJogiprogramKresztesztJuniorEgyetem

BELÉPÉS
Azonosító:

Jelszó:

Új felhasználó vagy? Regisztráció
Elfelejtett jelszó
HÍRLEVÉL
Iratkozzon fel hírlevelünkre, hogy időben értesüljön a legfrissebb híreinkről és szolgáltatásainkról.
TESZTEK
ÜGYVÉDKERESŐ
JOGIPROGRAM


MÉDIA PARTNEREK

Lakás és helyiség bérlet ! Változnak a lakásbérletre és a helyiségekre vonatkozó szabályok !
Megváltozik a bérleti díj fizetésre, a lakáscserére, a karbantarásra és a helységekre vonatkozó szabályok jelentős része 2006-tól ! Az új rendelkezések leglényegesebb elemei a következők:

A lakástörvény rendelkezései valamennyi lakásra vonatkoznak ! Az önkormányzati lakásokra vonatkozó további speciális rendelkezéseket külön jeleztük.


Lakásbérlet:

Ökormányzati rendelet előírhatja, hogy az önkormányzati lakásban a lakásbérlet időtartama alatt a bérlő köteles életvitelszerűen ott tartózkodni, és köteles bejelenteni, két hónapnál hosszabb távollétét.

A bérbeadó évente legaláb egyszer, de ha a bérleti szerződésben több alkalmat kötöttek ki, évente többször is ellenőrizheti a lakás rendeletésszerű használatát.


A lakás burkolatainak, ajtóinak, ablakainak és a lakás berendezéseinek karbantartásával, felújításával, cseréjével stb. kapcsolatos költségek viselérére a felek megállapodása  irányadó. Ennek hiányában a karbantartás, felújítás költsége a bérlőt, a csere, pótlás költsége a bérbeadót terheli. 

A lakásban a bérlővel együtlakó személyek (pl. gyermek) által okozott kár (lakásberendezésben, épületben, épület központi berendezéseiben) esetén a bérbeadó kijavítást vagy a kár megtérítését igényelheti.

Az épület felújítása illetőleg a vezetékrendszer meghibásodása miatt a lakáson belüli szükséges munkák   elvégzéséről a bérbeadó köteles gondoskodni.

A határozatlan időre szóló lakásbérleti szerződést három hónapos felmondási idővel, a hónap végére fel lehet mondani.

Az önkormányzati lakásoknál is bevezették ezt a új rendelkezést  azzal az eltéréssel, hogy ilyen felmondásra az önkormányzatnak cserelakás biztosítása nélkül nincsen joga. (Zárójelben jegyeznénk meg, hogy a megfelelő cserelakás egyáltalán nem jelenti azt, hogy ugyanolyan szobaszámú vagy komfortfokozatú lakást kell felajánlani, sőt a bérlő még  a kerülethez sem ragaszkodhat, elég, ha Budapest területén létesíthet másik bérleti  jogviszonyt.)

Szociális helyzet alapján bérbeadott önkormányzati lakás esetében az előbb említett felmondásra  a cserelakás biztosításán túl csak az épület átalakítása korszerűsítése, lebontása  miatt kerülhet sor. ( A belváros értékes telkein található műszakilag elavult házak bérlőinek nagy része valószínűleg ebbe a szociális kategóriába tartozik majd)

Önkormányzati lakás bérleti joga kizárólag másik lakás bérleti vagy tulajdonjogára cserélhető el.   
Ebből következik, hogy önkormányzati lakás bérleti jogát sem lakótelek, sem üdülő tulajdonjogára nem lehet elcserélni. A cseréhez az önkormányzat hozzájárulása kell.

A csere esetén az önkormányzatot az előző bérlővel kötött bérleti szerződésben megállapított lakásbérleti díj nem köti, ha az új bérlő eltérő lakbérbesorolásba esik.


Az önkormányzati és állami lakás lakbérének mértéke:

A jogszabály három lakbérkategóriát különböztet meg:

a./ szociális alapú lakbér
b./ költségelven megállapított lakbér
c./ piaci alapon megállapított lakbér

a./ A szociális alapon megállapított lakásbérlet feltételeit az önkormányzatoknak
rendeletben kell megállapítaniuk. Fontos rendelkezés, hogy az önkormányzat jogosult a szociális körülményeket évente felülvizsgálatára és a helyzet megváltozása esetén a lakbértámogatás folyósítását megszüntetheti !


b./ A költségelven megállapított lakbér már tartalmazza az épülettel, azok központi berendezéseivel és a lakásberendezésekkel kapcsolatos ráfordítások megtérülését. A szociális alapon megállapított lakbér mértékét a viszonyok megváltozása esetén az önkormányzat a költségelvű lakbér mértékére emelheti.

c./ A piaci alapon megállapított lakbér már profitot is tartalmazhat, ebben a konstukcióban tehát az önkormányzat a lakáspiac egyik szereplőjévé válik.


Az új szabályozás kivette a vételi jog lehetőségét a bérlők kezéből. Ez azt jelentette, hogy a lakás elidegenítési szándéka esetén a bérlő - mindenkit megelőzően - egyoldalú nyilatkozatal megvehette az ingatlant, magyarul a lakás "első körben" nem kerülhetett ki a szabadpiacra.

A hatályba lépő rendelkezések szerint a bérlőknek csak elővásárlási joga maradt, amely viszont annyit jelent, hogy kívülállóknak történő eladási szándék esetén ugyanolyan feltételekkel, mint amilyet egy kívülálló elfogad, megveheti a lakását. Ebben az értelemben tehát jelentősen csökken a bérlők eddigi védettsége. Egyrészt az önkormányzat az eladni kívánt lakásokat "kiviheti" a szabadpiacra, a bérlőnek pedig annyi joga marad, hogy a beérkezett ajánlatok alapján -  az önkormányzat számára legkedvezőbb - ajánlatot elfogadja.

A jogszabály viszont a bérlő - vagy az egyéb jogosult - vásárlása esetén 15 éves részletfizetési kedvezmény lehetőségét - kérelemre (!) - fenntartja, az első részlet maximum 20 % lehet, a fennmaradó vételár pedig havi egyenlő részletekben törleszthető. Ezt a rendelkezést egyébként csak a 2006 március 31 után kötött bérleti szerződésekre kell alkalmazni.

A nyugdíjasok számára további védelem, hogy ha nem élnek az elővásárlási jogukkal, a bérleti szerződésük fennállásának időtartamáig kívülálló részére a lakás csak az ő írásbeli hozzájárulásukkal idegenítheő el.

Helyiségek , helyiség bérleti díj

Az a tendencia miszerint az önkormányzatok a helyiségbérletből minél magasabb bevételre kívánnak szert tenni, most a jogszabályalkotás szintjén is megjelent.

A helyiségbérleti díj mértékében a felek szabadon állapodnak meg - mondja a jogszabály. A helyiségbér mértékét önkormányzati rendelet nem szabályozhatja !  Ennek a lászólag furcsa rendelkezésnek több oka lehet. Egyrészt a helyiségbér mértékét önkormányzati rendeletek szabályozták, egy ilyen rendelet megalkotása pedig az abban résztvevő képviselőtestület politikai összetételének a függvénye. Külön harc vagy éppen alku tárgya volt tehát ez a témakör is.

Ugyanakkor a megállapított és rögzített helyiségbér nem alkalmazkodott a tényleges piaci viszonyokhoz. Egyes frekventált helyeken bizonyulhatott túl alacsonynak, más helyeken viszont túl magasnak, ezért a helyiségek kiadhatatlanok voltak.

Az új törvény szabályozás sokkal nagyobb mozgásteret ad a polgármestereknek vagy éppen a jegyzőnek. Elvileg ez a helyzet jobb a bérlőknek is, hiszen "alku tárgya" lehet a fizetendő díj.
Ez a szabályozás viszont - a bérlők szemszögéből - rengeteg bizonytalanságot is rejt majd. Egyrészt  az önkormányzatok abban lesznek érdekeltek, hogy a bérleti díjakat - legalább évente - az aktuális piaci árakhoz emeljék. Abban viszont egyáltalán nem lesznek érdekeltek, hogy a bérleti díjakat az aktuális piaci viszonyokhoz csökkentsék !

Tekintettel arra, hogy a helyiségbérleti díj a "felek szabad megállapodásán" alapul, a bérlő nem fogja tudni egyoldalúan csökkenteni a piaci árat meghaladó bérleti díjakat.

A semminél jobb, mégis felemás új rendelkezés viszont, hogyha a bérlő gazdasági társaságot vagy szövetkezetet alapít, akkor a társaság illetve a szövetkezet tekintendő a bérlő jogutódjának (vagyis "folytathatja" a bérletet)

Ez a rendelkezés nem jelenti azt, hogy a bérleti jog apportálhatóvá vált ! Csupán annyit jelent, hogy gazdasági társaság vagy szövetkezet alapítása esetén a bérlő bemehet az önkormányzathoz és"átirathatja" a bérleti szerződést a társaság nevére.

Előre látható, hogy külön értelmezési problémát vet majd fel a gyakorlatban az "alapítás" kifejezés. A szöveg szó szerinti értelmezése esetén ugyanis ez a rendelkezés nem jelenti azt, hogy ha a bérlő egy már meglévő társaságba belép akkor ugyanilyen joga lenne ! A taggá válás ugyanis nem jelent társaság alapítást !

A gyakorlat fogja eldönteni, melyik város vagy kerület önkormányzata értelmezi majd "lazán" a fent említett rendelkezést, és fogadja el a társaságba vagy szövekezetbe történő belépést is szerződéses jogutódlásnak. Ez a laza értelmezés egyébként nem lesz az önkormányzatok érdeke, hiszen így a bérleti jogok szine korlátozás nélkül átruházhatók lennének, és az önkormányzat elesne attól a bevételtől, amit egyébként a bérleti jog átruházásakor eddig beszedett.

A bérleti jogot a bérlő a bérbeadó hozzájárulásával másra átruházhatja, elcserélheti vagy a helyiséget másnak albérletbe adhatja. Az erre vonatkozó szerződést írásba kell fglalni.

A fenti lehetőségek közül a bérleti jog átruházása és cseréje eddig is adott volt ( bár általábanaz önkormányzati hozzájárulás meglehetősen sokba került) 
Ami újdonság, az az albérlet lehetőségének "visszaállítása" Ez mindenféleképpen életszerű (és újabb önkormányzati bevételszerzési) lehetőség.

Sem a bérleti jog átruházása, sem a cseréje, sem az albérlet nem jelenti azonban azt, hogy az új bérlő korlátozás nélkül folytathat tevékenységet a megszerzett bérleményben. (Pl. ha valaki egy zöldségbolt bérleti jogát "eladja" az új bérlő ettől még nem nyithat automatikusan borozót az új helyen. Az üzletkörök módosításához ugyanis minden bérlőnek - albérlőnek - be kell szereznie a megfelelő hatósági - és lakói - hozzájárulásukat)

A bérbeadó a határozatlan időre kötött szerződéseket cserehelyiség biztosítása nélkül is felmondhatja. A felmondási idő - eltérő megállapodás hiányban - egy évnél rövidebb nem lehet. (Ez a rendelkezés csak a 2006 március 31 után megkötött bérleti szerződéseknél alkalmazandó)


Az új jogszabályi rendelkezések főszabályként 2006 március 31-től lépnek hatályba !



















 

Az önkormányati lakások bérlői három kategória szerint fizetik a bérleti díjat:

a./

Forrás:
2005 évi CXXXII törvény